Det danske marked for erhvervsejendomme oplever stabilitet, selv om investering i segmentet kontorer har været lavere end før. Ifølge Colliers’ rapporter var kontorsegmentet kun 14 % af ejendomstransaktionerne i 2024, mens bolig og logistik tog større del.
Samtidig rapporterer IMF, at udlån til erhvervsejendomme udgør omkring 40 % af virksomhedslån, hvilket viser høj eksponering og en vis risiko i sektoren.
Statista peger også på, at bæredygtighed og grøn certificering bliver centrale i dansk kommerciel ejendom.
Efterspørgsel efter kvalitet og fleksibilitet
Ifølge CBRE forventes kontorleje at stige i år med 5–10 %, især for moderne, velbeliggende bygninger.
Colliers rapporterer aktiv udlejningsaktivitet (“brisk letting”) i 2024 for kontorer, men samtidigt lave tomgangsrater for attraktive ejendomme.
Ejerne af kommercielle ejendomme lægger i stigende grad vægt på bæredygtige løsninger, energieffektivitet og grøn certificering – faktorer, som tiltrækker lejere, der prioriterer miljøprofil.
Vækst i coworking og kontorfællesskaber
Fleksibel arbejdsplads og mikrokontorer
Markedet for mikrokontorer og coworking-spaces er eksploderet især i byer som København, Aarhus og Odense. Antallet af kontorfællesskaber stiger årligt med op mod 15–20 %, ifølge platforme for udlejning.
Denne stigning er drevet af freelancere, startups og små virksomheder, der ønsker kortere lejekontrakter, lavere faste omkostninger og adgang til netværk og fælles faciliteter.
Geografiske prisforskelle
Der er markante forskelle i lejen for coworking og kontorfællesskaber mellem byer: i Aarhus og Odense ses lavere gennemsnitsleje end i København.
I København varierer lejepriserne for kontorlokaler fra ca. 1.600 til 2.800 DKK/m²/år, afhængig af område og bygningsstand.
Prognose for 2026: kontorarbejdspladser og erhvervslokaler
Forventet udvikling i leje og belægningsgrad
- Vi ser sandsynligvis et fortsat pres mod fleksible kontorarbejdspladser, hvor lejere foretrækker kortere bindinger og skalerbarhed.
- I kvalitetsejendomme med grøn profil (fx DGNB, BREEAM) kan lejen stige, fordi ESG-funktioner bliver vigtigere for lejere.
- Tomgangen forventes at falde i de moderne, grønne bygninger, mens ældre erhvervsejendomme uden opgradering kan få udfordringer med at tiltrække lejere. Dette bekræftes af signaler fra Colliers og lokale mæglere.
Investorer og kapitalstrømme
- Ifølge Colliers ventes en stærkere tilstrømning af lavrisikovillig kapital til kontorsegmentet i 2026, især efter forventet stabilisering af renter.
- Der er voksende interesse fra institutionelle investorer i at omdanne ældre erhvervsejendomme til fleksible arbejdspladser og delte kontorpladser (coworking), da disse aktiver kan tilbyde stabile lejeindtægter og ESG-fordele.
- Investorer vil sandsynligvis favorisere kontorpladser med høj kvalitet, central beliggenhed, fleksibilitet og bæredygtighed.
Sammenligning mellem byer (2025 vs. 2026 prognose)
| By | Gennemsnitlig leje for kontorfællesskab (2025) | Forventet trend mod 2026 |
|---|---|---|
| København | 1.600–2.800 DKK/m²/år | Øget efterspørgsel på fleksible og grønne kontorer; leje stiger i premium segmenter |
| Aarhus | Ca. 2.600 DKK/m²/år ifølge lokale coworking-lejemål | Stabilisering med fortsat interesse fra startups og mindre virksomheder |
| Odense | Lavere end København ifølge analyser af coworking | Potentiel vækst, især efterspørgsel på kvalitet og fleksibilitet |
Platforme og værktøjer til udlejning af erhvervslokaler
For dem, der ønsker at leje coworking-pladser eller erhvervslokaler i Danmark, er følgende portaler særlig relevante:
- Lokalebasen.dk – en central platform for søgning efter kontorlokaler, erhvervslokaler og kommerciel ejendom.
- Ejendomstorvet.dk – stor oversigt over erhvervsejendomme og udlejningsmuligheder.
- Kontorlokaler-til-leje.dk – tilbyder sammenligninger mellem byer, markedsdata og afkastvurderinger.
- Specialiserede coworking-aktører og mæglere (f.eks. OfficeHub Danmark) rapporterer selv om øget aktivitet og gennemsigtighed via deres netværk.
Risici og udfordringer
- Rentestigning og finansieringspres: Hvis renter stiger, kan investorernes afkastkrav blive højere, hvilket vil kunne presser investering i kontor- og kommerciel ejendom. IMF advarer om eksponering i CRE-lån.
- Overmættet marked for fleksible kontorer: Hvis mange aktører udvider coworking, kan visse markeder opleve konkurrence og overskud, især i sekundære områder.
- Regulatorisk og ESG-pres: Ejendomsejere, der ikke opgraderer til grøn standard, risikerer tomgang og lavere lejeindtægter.
- Eksponering mod hybridarbejde: Selvom fleksibilitet er en drivkraft, kan hybridarbejde også medføre, at virksomheder bruger mindre plads over tid – det kan sætte pres på lejeprisen per kvadratmeter.
Konklusion
Væksten i coworking og kontorfællesskaber i Danmark ventes at fortsætte og muligvis accelerere mod 2026, drevet af øget efterspørgsel på fleksible kontorarbejdspladser, ESG-fokus og digitalisering. Investorer har allerede øjnene rettet mod at opgradere kommerciel ejendom til moderne, bæredygtige og fleksible arbejdspladser.
For lejere betyder det flere muligheder for at vælge kontorlokaler med kortere lejekontrakter, netværksfordele og grøn profil. For ejendomsejere og investorer bliver nøglen succes i dette marked at tilpasse sig: opgradere bygningsmassen, inkorporere fleksibilitet og anvende data fra portaler som Lokalebasen.dk og Ejendomstorvet.dk for at forstå efterspørgselsmønstre.
Som analytiker anbefaler jeg, at aktører på leasing-siden (både lejere og udlejere) bruger de nævnte markedsportaler aktivt, for at positionere sig i det hurtigt voksende coworking-segment og udnytte den positive udvikling i kontorarbejdspladser og erhvervslokaler frem mod 2026.