Kategori: All

Markedet for udlejning af kontorfællesskab i Danmark har ændret sig markant i de seneste år. Efterspørgslen efter fleksible arbejdspladser er vokset som følge af hybride arbejdsformer, teknologisk udvikling og stigende behov for netværksbaserede miljøer.

Ifølge data fra Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk er prisen for et moderne kontorfællesskab i de største danske byer påvirket af faktorer som beliggenhed, adgang til offentlig transport, faciliteter og kontraktens fleksibilitet.

Prisniveauer i de største byer

Når man analyserer prisniveauet for udlejning af kontorfællesskab i Danmark, bliver forskellene mellem de største byer hurtigt tydelige. København ligger fortsat i top, både hvad angår lejepriser og efterspørgsel, mens Aarhus, Odense og Aalborg viser en mere balanceret udvikling, hvor fleksibilitet og pris spiller en større rolle end prestige.

I København ligger priserne typisk mellem 2.800 og 4.200 DKK pr. måned for en fuldt serviceret arbejdsplads i et moderne kontorfællesskab. De mest eftertragtede områder som Indre By, Islands Brygge, Frederiksberg og Nørrebro er præget af høj urban tæthed og nærhed til både erhvervscentre og offentlig transport. Mange virksomheder betaler en præmie for adgang til netværk, caféområder og udsigt over byen. Det er også i hovedstaden, man finder de største aktører som Spaces, WeWork og Regus, der konkurrerer på design, service og international standard.

Aarhus har et mere varieret marked, hvor gennemsnitsprisen ligger omkring 2.200–3.400 DKK pr. måned. Byen er kendetegnet ved en dynamisk blanding af startups, konsulenthuse og kreative erhverv, der søger fleksible erhvervslokaler i inspirerende omgivelser. Ceresbyen, Aarhus Ø og Latinerkvarteret er blandt de mest populære områder for kontorfællesskaber. Flere udlejere tilbyder adgang til fællesarrangementer og netværksevents, hvilket gør byen særligt attraktiv for virksomheder i vækstfasen.

I Odense ligger prisniveauet en anelse lavere, typisk mellem 1.800 og 2.900 DKK pr. måned. Byens erhvervsudvikling, især omkring robotindustrien og havneområdet, har medført en stigende efterspørgsel efter fleksible arbejdspladser. Lokalerne her kombinerer ofte moderne indretning med rimelige lejevilkår. Mange erhvervsejendomme er ombyggede industribygninger med højt til loftet og god plads til både kontor og produktion. Denne kombination giver virksomheder mulighed for at skalere op uden at flytte adresse.

Aalborg fremstår som det mest prisvenlige alternativ blandt de fire byer. Her kan man finde kommercielle ejendomme og kontorfællesskaber fra omkring 1.600 DKK pr. måned. Selvom faciliteterne generelt er enklere end i København, prioriterer udlejerne funktionalitet og fleksibilitet. Mange lejekontrakter tilbydes uden lang bindingstid, hvilket appellerer til freelancere, projektteams og mindre virksomheder. Bydele som Østre Havn og City Syd har oplevet en stigning i antallet af coworking-lokaler, drevet af byens teknologiske udvikling og universitetets vækstmiljøer.

Sammenlignet på tværs af landet viser det danske marked en klar sammenhæng mellem pris, beliggenhed og faciliteter. Jo tættere erhvervslokalet ligger på centrale transportknudepunkter og erhvervsklynger, desto højere er lejen. Samtidig er fleksibilitet blevet en central parameter for både lejere og udlejere. I takt med at hybridarbejde og freelancing vinder frem, søger virksomheder løsninger, hvor de kun betaler for den plads, de reelt anvender.

Et andet bemærkelsesværdigt træk er forskellen i serviceniveau. I København og Aarhus er kontorfællesskaber typisk fuldt servicerede med reception, rengøring, mødelokaler og kantine. I Odense og Aalborg tilbydes en mere basal model, hvor fælles faciliteter som internet, kaffe og adgang til printer er inkluderet, men uden fuldtids reception. Denne forskel afspejler sig direkte i prisniveauet og gør, at virksomheder vælger ud fra både budget og behov for repræsentation.

Endelig bør man bemærke, at lejepriserne i Danmark generelt har været stabile de seneste to år, trods inflation og stigende rente. Flere analytikere peger på, at coworking-markedet fungerer som en buffer i perioder med økonomisk usikkerhed, fordi virksomheder foretrækker kortere forpligtelser og lavere kapitalbinding. Det betyder, at udlejning af kontorfællesskab forventes at fortsætte sin vækst i 2025, særligt i mellemstore byer, hvor balancen mellem pris og kvalitet er mest gunstig.

Hvad påvirker prisforskellene?

1. Beliggenhed og infrastruktur

I København og Aarhus afspejler priserne ofte nærheden til erhvervscentre, universiteter og transportknudepunkter. Byområder med metrostationer eller havneudsigt kan øge lejeniveauet med op til 25 %.

2. Ejendomstype og standard

Moderne erhvervsejendomme med energieffektive løsninger og grønne certificeringer (LEED, DGNB) har en højere lejeværdi, men reducerer samtidig driftsomkostningerne.

3. Fleksibilitet i kontraktvilkår

Udbydere som Spaces, Regus og The Creators Community tilbyder fleksible lejeaftaler, hvor virksomheder kan skalere op eller ned afhængigt af aktivitetsniveau. Denne model er især populær blandt startups og konsulenthuse.

Regionale tendenser i markedet

København – Premium-segmentet dominerer

Efterspørgslen efter kontorfællesskaber i Indre By og på Islands Brygge overstiger udbuddet. Lokalerne er ofte placeret i ikoniske erhvervsejendomme med moderne interiør, receptionsservice og adgang til netværksevents.

Aarhus – Kreative miljøer og innovation

Aarhus har etableret sig som centrum for kreative erhverv og tech-startups. Her prioriteres arbejdspladser med fleksible fællesområder, bæredygtige materialer og mulighed for samarbejde mellem virksomheder.

Odense – Voksende marked for mellemstore virksomheder

Odense oplever en stabil vækst i udlejning af kontorfællesskaber drevet af erhvervsinvesteringer omkring havnen og robotindustrien. Priserne forbliver konkurrencedygtige, hvilket tiltrækker små og mellemstore virksomheder.

Aalborg – Fokus på pris og funktionalitet

Aalborgs erhvervslokaler tilbyder en attraktiv balance mellem pris og kvalitet. Mange udlejere fokuserer på funktionelle løsninger og korte bindingsperioder, hvilket gør byen ideel for projektbaserede teams.

Digitale platforme til søgning af kontorfællesskaber

For virksomheder, der søger kommercielle ejendomme eller fleksible arbejdspladser, findes der en række etablerede portaler:

• Ejendomstorvet.dk – landsdækkende database for erhvervsejendomme og kontorfællesskaber

• Lokalebasen.dk – specialiseret i fleksible erhvervslokaler og kontorhoteller

• Officehub.dk – sammenligner coworking-priser og kontraktvilkår i realtid

• Workaround.dk – fokuserer på korttidsudlejning af arbejdspladser i større byer

Disse portaler giver mulighed for at filtrere efter pris, beliggenhed, faciliteter og kontraktlængde – en afgørende fordel for virksomheder, der vil optimere deres kontoromkostninger.

Ekspertvurdering: Hvilken by giver mest værdi for pengene?

Ud fra et investorperspektiv giver Aarhus og Odense det bedste forhold mellem pris og kvalitet. Begge byer tilbyder stabile lejeniveauer, god infrastruktur og moderne erhvervsejendomme.

København er fortsat attraktiv for internationale virksomheder, der vægter brandværdi og netværksfordele højere end pris. Til gengæld tilbyder Aalborg den laveste pris pr. arbejdsplads og stor fleksibilitet i lejeaftaler.

Markedet for udlejning af kontorfællesskab i Danmark viser tydelige forskelle mellem de største byer. Hvor hovedstaden domineres af høje priser og eksklusivitet, præges de øvrige byer af fleksibilitet og vækstpotentiale.

For virksomheder, der søger den rette balance mellem økonomi, placering og faciliteter, er Aarhus og Odense blandt de mest attraktive alternativer i 2025.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget koster et kontorfællesskab i København i gennemsnit?
Mellem 2.800 og 4.200 DKK pr. måned afhængigt af beliggenhed og faciliteter.

Er korttidsleje muligt?
Ja, de fleste udlejere tilbyder fleksible aftaler på månedlig basis.

Hvilke portaler anbefales til søgning?
Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk og Officehub.dk har de mest opdaterede lister.

Er der forskel på coworking og kontorfællesskab?
Ja, coworking fokuserer ofte på fleksibilitet og netværk, mens kontorfællesskab kan være mere fast i struktur.

At vælge erhvervscenter eller kontor nær en lufthavn i Danmark kan være en strategisk beslutning. Som ekspert i kommerciel ejendom vil jeg her gennemgå, om det er værd at leje kontorlokaler, erhvervslokaler eller endda større erhvervsejendomme i sådanne placeringer. Vi vil afdække fordele, ulemper, konkrete eksempler samt søgeportaler – alt sammen med henblik på at hjælpe virksomheder, som overvejer leje frem for køb.

Hvem kan drage fordel – og hvilke typer erhverv passer bedst

Virksomhedstyper med særlig gevinst

• Rejse- og logistikrelaterede virksomheder, fx luftfragt, kurérvirksomhed, virksomheder med mange internationale relationer.

• Rådgivningsfirmaer og konsulentvirksomheder, der har ofte besøg fra internationale kunder og derfor værdsætter nærhed til lufthavn.

• Virksomheder med ansatte, som rejser ofte, eller kræver fleksible mødefaciliteter mellem flyrejser.

Størrelser og lejemål

• Mindre til mellemstore kontorlejemål, måske 20-200 m², kan med fordel være i kontorhoteller eller kontorfællesskaber nær lufthavn.

• Større erhvervsejendomme med lagerfunktion, kombineret lager + kontor, kan have særlig fordel tæt ved lufthavn – især for luftfragt og logistikselskaber.

Fordele ved at leje kontorlokaler eller erhvervsejendomme tæt på lufthavnen

Ulemper og risici ved placering tæt på lufthavnen

Eksempler og referenceområder i Danmark

• Ørestad, Amager/Kastrup: Ørestad ligger meget tæt på Københavns Lufthavn. Ifølge danske kontorportaler er Ørestad et af de bedste områder til premium kontorlokaler, takket være kombination af modernitet, grøn byggeri og transportinfrastruktur.

• Regus Express Arrivals Lounge, Terminal 3, Kastrup: Tilbyder kontorpladser lige ved lufthavnen. Et tydeligt eksempel på kontorfællesskab / serviced kontor nær international infrastruktur. 

• Copenhagen Air Cargo hub: Stor logistisk ejendom (lager + kontor) tæt ved lufthavnen. Giver praktisk mulighed for virksomheder med transport-/fragtbehov. 

• Esbjerg Business Park – Airport: Et kontor-/forretningscenter, som ligger tæt ved lufthavnen i Esbjerg. Giver mulighed for virksomheder at leje moderne erhvervslokaler med fællesfaciliteter.

Prisniveauer og sammenligning

• I København ligger lejepriser for premium kontorlokaler typisk i området 1.300-1.900 DKK pr. m²/år i Ørestad.

• For almindelige kontorlokaler uden premium-standard men med gode faciliteter og beliggenhed nær infrastruktur kan priserne være lidt lavere, men der kan være tillæg for “airport-nærhed” i form af logistikfordele og parkering/faciliteter.

• Portaler som Virksomhedslokaler.dk, Lokalebasen.dk, EDC Erhverv og Lokaleportalen.dk giver ofte overblik over erhvervslejemål og erhvervsejendomme med filtre efter afstand til lufthavn, størrelse og type (kontor, lager etc.).

Hvornår giver det mening – en beslutningsmodel

For at afgøre, om det er rigtigt for din virksomhed at leje kontorlokaler eller erhvervsejendomme nær lufthavnen, kan du overveje:

1. Rejseintensitet og kundedistance: Hvor ofte rejser medarbejdere eller kunder til udlandet / nationalt? Er det vigtigt, at man kan nå lufthavnen hurtigt?

2. Transportmuligheder for ansatte: Offentlig transport, pendlingstid, parkering etc. Hvis tilgængeligheden for medarbejdere er dårlig, kan gevinsten ved nærhed blive udhulet.

3. Støj og komfort: Vurdér bygningens isolering, støjniveau og regulativer. Undersøg om ejendommen er klassificeret som støjzone.

4. Omkostninger udover leje: Parkering, sikkerhed, faciliteter, forsyningsomkostninger, eventuel ekstra pris for logistik og fragt.

5. Fleksibilitet: Har du brug for at skaleres op/ned? Kan du flytte til større eller mindre erhvervslokaler eller erhvervsejendom? Kontorfællesskab eller serviced kontor ved lufthavnen kan give fleksibilitet.

6. Branche og image: For nogle brancher øger prestige eller synlighed ved at være nær lufthavn værdi; for andre kan det være mindre relevant.

Konklusion

Som en ekspert i kommerciel ejendom vurderer jeg, at ja, det kan være særdeles fordelagtigt at leje erhvervslokaler eller erhvervsejendomme i nærheden af lufthavne i Danmark – for de rigtige virksomhedstyper, under de rette betingelser.

Men det er ikke universelt optimalt: hvis støy, høje omkostninger, dårlig adgang for medarbejdere eller begrænsede reguleringsmuligheder udgør store udfordringer, kan det blive dyrt og mindre attraktivt end at vælge lokation lidt længere væk fra lufthavnen med bedre balance.

Som ekspert i kommerciel ejendom i Danmark ser jeg en tydelig tendens: virksomheder vælger lagerlokaler og lagerbygninger tæt ved transportknudepunkter – motorveje, jernbaneterminaler, havne og lufthavne. I denne artikel afdækkes, hvorfor disse lokationer foretrækkes, hvilke kriterier der spiller ind, og hvordan markedet for erhvervslokaler og erhvervsejendomme reagerer – især med fokus på udlejning.

Hvad menes med “transportknudepunkter” og deres betydning

Definition og typer af transportknudepunkter for erhverv

• Motorveje og større vejnet (fx E-45, E20) som gør, at godstransport kan ske hurtigt og med minimalt tids-spild for lastbiler.

• Havne som København Havn, Aarhus, Odense havn – afgørende for import/export og videredistribution.

• Lufthavne med cargo-faciliteter, fx Københavns Lufthavn.

• Intermodale terminaler og logistikcentre (også kaldet transportcentre), hvor forskellige transportformer mødes – vej, bane, ofte havn.

Hvorfor disse punkter er strategiske for lager og logistik

• Tidsbesparelse og logistisk effektivitet. Nærhed til motorvej eller terminal reducerer transporttid og omkostninger til brændstof og personale.

• Lavere omkostninger ved distribution. Mindre tomgang, færre kilometers kørsel.

• Adgang til internationale markeder. Via havne eller lufthavne – vigtig når varer skal importeres eller eksporteres.

• Fleksibilitet og skalerbarhed. Lagerbygninger tæt på trafikale knudepunkter gør det lettere at udvide, justere kapacitet og flytte gods som behovet ændrer sig.

Markedstendenser i Danmark: udbud, efterspørgsel og kvalitet

Statistikker og aktuelle tal

• Ifølge Ejendomstorvet.dk udgjorde lager-, logistik- og produktionslokaler ca. 79 mio. m² i Danmark pr. 2. kvartal 2024.

• Cirka 64 % af denne kapacitet ligger i Jylland, herunder Sydjylland og Trekantområdet.

• Østjylland står for en sjettedel, mens Nord- og Vestjylland også har betydelige arealer til lager og produktion.

Udbuddet vokser – men kravene stiger

• Udbuddet af lagerlokaler er mere end fordoblet i nogle regioner over kort tid – især i Midt- og Vestjylland.

• Nybyggeri med bedre standarder (loftshøjde, bæreevne, adgangsforhold for lastbiler) øger forventningerne fra virksomheder, der lejer. Ældre lagerejendomme mister interesse, hvis de ikke lever op til moderne logistiske krav.

Hvorfor virksomheder foretrækker lager nära transportknudepunkter

Konkurrencefordele og omkostningsstruktur

• Reduceret transporttid minimerer driftsomkostninger – hvilket gør leje af lagerlokaler tæt ved infrastruktur rentabelt selv ved lidt højere lejepriser.

• Tæt adgang til medarbejdere (pendling, offentlig transport) som gør det lettere at bemande drift, især i større logistik‑sammenhænge og produktion.

• Større forudsigelighed i forsyningskæden: med central placering kan virksomheder planlægge leveringer mere præcist og reducere risikoen for forsinkelser.

• Højere kundetilfredshed: hurtigere levering er i stigende grad en konkurrenceparameter, især i e‑handel og dagligvarelogistik.

Risikojustering og planlægning

• Virksomheder vurderer risiko for trafikpropper, vejvedligeholdelse og miljøregulering tæt på byer. Transportknudepunkter uden for kernebyer kan ofte tilbyde bedre balance mellem adgang og lavere restriktioner.

• Mulighed for at udnytte statslige støtteordninger eller kommunale incitamenter til udvikling af infrastruktur eller transportløsninger i bestemte regioner.

• Geografisk diversificering: mange større virksomheder vælger at placere flere lagerbygninger ved forskellige transportknudepunkter for at reducere risikoen for driftsstop i en enkelt region.

Adgang til kommerciel ejendom og lagerbygninger som udlejemål

• Portaler som Ejendomstorvet.dk, Virksomhedslokaler.dk, Lokalebasen.dk, CBRE Denmark, EDC Erhverv giver overblik over ledige lagerbygninger og erhvervslokaler til leje – man kan filtrere på beliggenhed, nærhed til motorvej, standard, logistiske faciliteter.

• Nybyggeri til udlejning dominerer meget af nykapacitet, hvilket gør udbuddet varierende med kvalitet og infrastruktur.

• Professionel udlejning med serviceydelser (sikkerhed, drift, fleksible kontrakter) er blevet et vigtigt kriterium for virksomheder, som ønsker at minimere administrativ byrde og fokusere på kerneforretningen.

Udfordringer og overvejelser

Udfordringer ved at leje lagerlokaler tæt på transportknudepunkter

• Lejepriser er typisk højere for de bedste lokationer tæt på motorveje eller terminaler. Balancegangen mellem pris og fordele kræver analyse.

• Trafikbelastning, miljø- og støjreguleringer kan være strengere nær knudepunkter. Der kan være krav til afskærmning, adgangsveje, tung trafik osv.

• Konkurrence om de bedste lagerbygninger kan være hård – nybyggeri optages ofte hurtigt. Ældre kamre/lejemål med dårligere standard kan stå tomme længere. 

Langsigtet planlægning

• For lejer: vore at sikre fleksible kontrakter og vurdering af stigninger i leje og driftsomkostninger.

• For udlejer / udvikler: bygge standard-lager med fremtidssikrede faciliteter (loftshøjde, adgang for store lastbiler, grøn energi, isolering etc.).

Lagerlokaler, lagerbygninger og erhvervsejendomme ved transportknudepunkter i Danmark udgør et klart strategisk valg for virksomheder, især når logistik, internationale forbindelser og driftsomkostninger vejes ind. Markedet viser voksende udbud – særligt i Jylland og omkring vigtig infrastruktur – men kravene til faciliteter og lokationer vokser tilsvarende.

Hvis man planlægger at leje et lagerlokale, bør man:

1. Kortlægge nøgle-transportåre i forhold til sit distributionsnetværk.

2. Vurdere lejepris versus transport- og personaleomkostninger.

3. Brug portaler som Ejendomstorvet.dk, Virksomhedslokaler.dk og Lokalebasen.dk til at finde aktuelle erhvervslokaler og lagerbygninger.

4. Sikre, at ejendommen lever op til logistiske krav og fremtidig vækst.

Med den rette beliggenhed tæt ved transportinfrastruktur kan virksomheden opnå markante fordele i fleksibilitet, omkostninger og fremtidig vækst.