Som ekspert i kommerciel ejendom i Danmark ser jeg en tydelig tendens: virksomheder vælger lagerlokaler og lagerbygninger tæt ved transportknudepunkter – motorveje, jernbaneterminaler, havne og lufthavne. I denne artikel afdækkes, hvorfor disse lokationer foretrækkes, hvilke kriterier der spiller ind, og hvordan markedet for erhvervslokaler og erhvervsejendomme reagerer – især med fokus på udlejning.

Hvad menes med “transportknudepunkter” og deres betydning

Definition og typer af transportknudepunkter for erhverv

Motorveje og større vejnet (fx E-45, E20) som gør, at godstransport kan ske hurtigt og med minimalt tids-spild for lastbiler.
Havne som København Havn, Aarhus, Odense havn – afgørende for import/export og videredistribution.
Lufthavne med cargo-faciliteter, fx Københavns Lufthavn.
Intermodale terminaler og logistikcentre (også kaldet transportcentre), hvor forskellige transportformer mødes – vej, bane, ofte havn.

Hvorfor disse punkter er strategiske for lager og logistik

Tidsbesparelse og logistisk effektivitet. Nærhed til motorvej eller terminal reducerer transporttid og omkostninger til brændstof og personale.
Lavere omkostninger ved distribution. Mindre tomgang, færre kilometers kørsel.
Adgang til internationale markeder. Via havne eller lufthavne – vigtig når varer skal importeres eller eksporteres.
Fleksibilitet og skalerbarhed. Lagerbygninger tæt på trafikale knudepunkter gør det lettere at udvide, justere kapacitet og flytte gods som behovet ændrer sig.

Markedstendenser i Danmark: udbud, efterspørgsel og kvalitet

Statistikker og aktuelle tal

Ifølge Ejendomstorvet.dk udgjorde lager-, logistik- og produktionslokaler ca. 79 mio. m² i Danmark pr. 2. kvartal 2024.
Cirka 64 % af denne kapacitet ligger i Jylland, herunder Sydjylland og Trekantområdet.
Østjylland står for en sjettedel, mens Nord- og Vestjylland også har betydelige arealer til lager og produktion.

Udbuddet vokser – men kravene stiger

Udbuddet af lagerlokaler er mere end fordoblet i nogle regioner over kort tid – især i Midt- og Vestjylland.
Nybyggeri med bedre standarder (loftshøjde, bæreevne, adgangsforhold for lastbiler) øger forventningerne fra virksomheder, der lejer. Ældre lagerejendomme mister interesse, hvis de ikke lever op til moderne logistiske krav.

Hvorfor virksomheder foretrækker lager nära transportknudepunkter

Konkurrencefordele og omkostningsstruktur

Reduceret transporttid minimerer driftsomkostninger – hvilket gør leje af lagerlokaler tæt ved infrastruktur rentabelt selv ved lidt højere lejepriser.
Tæt adgang til medarbejdere (pendling, offentlig transport) som gør det lettere at bemande drift, især i større logistik‑sammenhænge og produktion.
Større forudsigelighed i forsyningskæden: med central placering kan virksomheder planlægge leveringer mere præcist og reducere risikoen for forsinkelser.
Højere kundetilfredshed: hurtigere levering er i stigende grad en konkurrenceparameter, især i e‑handel og dagligvarelogistik.

Risikojustering og planlægning

Virksomheder vurderer risiko for trafikpropper, vejvedligeholdelse og miljøregulering tæt på byer. Transportknudepunkter uden for kernebyer kan ofte tilbyde bedre balance mellem adgang og lavere restriktioner.
Mulighed for at udnytte statslige støtteordninger eller kommunale incitamenter til udvikling af infrastruktur eller transportløsninger i bestemte regioner.
Geografisk diversificering: mange større virksomheder vælger at placere flere lagerbygninger ved forskellige transportknudepunkter for at reducere risikoen for driftsstop i en enkelt region.

Adgang til kommerciel ejendom og lagerbygninger som udlejemål

Portaler som Ejendomstorvet.dk, Virksomhedslokaler.dk, Lokalebasen.dk, CBRE Denmark, EDC Erhverv giver overblik over ledige lagerbygninger og erhvervslokaler til leje – man kan filtrere på beliggenhed, nærhed til motorvej, standard, logistiske faciliteter.
Nybyggeri til udlejning dominerer meget af nykapacitet, hvilket gør udbuddet varierende med kvalitet og infrastruktur.
Professionel udlejning med serviceydelser (sikkerhed, drift, fleksible kontrakter) er blevet et vigtigt kriterium for virksomheder, som ønsker at minimere administrativ byrde og fokusere på kerneforretningen.

Udfordringer og overvejelser

Udfordringer ved at leje lagerlokaler tæt på transportknudepunkter

Lejepriser er typisk højere for de bedste lokationer tæt på motorveje eller terminaler. Balancegangen mellem pris og fordele kræver analyse.
Trafikbelastning, miljø- og støjreguleringer kan være strengere nær knudepunkter. Der kan være krav til afskærmning, adgangsveje, tung trafik osv.
Konkurrence om de bedste lagerbygninger kan være hård – nybyggeri optages ofte hurtigt. Ældre kamre/lejemål med dårligere standard kan stå tomme længere.

Langsigtet planlægning

For lejer: vore at sikre fleksible kontrakter og vurdering af stigninger i leje og driftsomkostninger.
For udlejer / udvikler: bygge standard-lager med fremtidssikrede faciliteter (loftshøjde, adgang for store lastbiler, grøn energi, isolering etc.).

Lagerlokaler, lagerbygninger og erhvervsejendomme ved transportknudepunkter i Danmark udgør et klart strategisk valg for virksomheder, især når logistik, internationale forbindelser og driftsomkostninger vejes ind. Markedet viser voksende udbud – særligt i Jylland og omkring vigtig infrastruktur – men kravene til faciliteter og lokationer vokser tilsvarende.

Hvis man planlægger at leje et lagerlokale, bør man:

Kortlægge nøgle-transportåre i forhold til sit distributionsnetværk.
Vurdere lejepris versus transport- og personaleomkostninger.
Brug portaler som Ejendomstorvet.dk, Virksomhedslokaler.dk og Lokalebasen.dk til at finde aktuelle erhvervslokaler og lagerbygninger.
Sikre, at ejendommen lever op til logistiske krav og fremtidig vækst.

Med den rette beliggenhed tæt ved transportinfrastruktur kan virksomheden opnå markante fordele i fleksibilitet, omkostninger og fremtidig vækst.